El Departamento de Protección al Usuario (Prousuario), de la Superintendencia de Bancos (SB), define los préstamos hipotecarios como aquellos concedidos a personas físicas para la adquisición, reparación, remodelación, ampliación o construcción de viviendas, pagaderos generalmente en cuotas iguales y consecutivas, estructurados a largo plazo y amparados, en su totalidad, con garantía del mismo inmueble.
Ahora bien, una vez se inicia el plazo para honrar el compromiso hipotecario asumido con la entidad de intermediación financiera, los deudores y acreedores pueden hacer uso de una figura jurídica conocida como “subrogación”, una práctica que, a decir de expertos en la materia, es común en el mercado financiero dominicano, pero que no siempre es llamada por su nombre.
El Artículo 1250 del Código Civil de República Dominicana establece, entre otros aspectos, el derecho a la subrogación (hipotecaria o de cualquier rubro o producto financiero) sin el concurso de la voluntad del acreedor, es decir, de la institución financiera. Sin embargo, la legislación garantiza que ambos, deudor o acreedor, puedan hacer uso de esta herramienta legal.
En principio, es un derecho estipulado para todos los usuarios del sistema financiero. ¿De qué se trata? En términos simples, es la potestad de “mudar el préstamo” de una entidad a otra sólo por voluntad del deudor, siempre que, previamente, se honren los compromisos y se cumpla con lo acordado bajo firma al momento de tomar el crédito con el cual se financió la vivienda.
De acuerdo con una publicación del Banco Santander, de España, una subrogación acreedora de una hipoteca se produce cuando ésta se cambia de entidad financiera. El motivo principal para subrogarla, destaca la entidad en su portal, es modificar sus condiciones financieras, tales como el tipo de interés, así como eliminar productos vinculados o ajustar los plazos de amortización.
“El principal objetivo de realizar una subrogación acreedora es mejorar las condiciones actuales de tu préstamo hipotecario”, señala Santander, que, partiendo de la experiencia y legislación española, destaca que si alguien quiere cambiar la hipoteca no necesita tener el consentimiento de su actual acreedor, sino que sólo debe presentar la solicitud a un nuevo acreedor, el cual le entrega una oferta vinculante en la que consten las nuevas condiciones hasta completar el proceso.
Para la reconocida entidad financiera BBVA, también de España, en principio, llevar a cabo la subrogación de una hipoteca sin gastos no es posible. Destaca que el proceso en sí requiere del abono de una comisión, a la que se une un segundo pago correspondiente a la nueva tasación de la vivienda.
El abogado y experto en derecho comercial Jaime Senior Fernández tiene su lectura sobre el tema. Asegura que es un derecho que tienen los usuarios de los servicios financieros, pero que “se requiere que se desinterese por completo el banco originario” y que, usualmente, hay penalidades, tales como pagos por saldo anticipado, entre otros aspectos.
“Vale la pena resaltar que estos contratos son aprobados por la Superintendencia de Bancos (SB). Entonces, resulta poco económicamente conveniente hacerlo, a menos que haya una variación enorme de tasa o de las condiciones del préstamo”, destaca el jurista.
Senior Fernández sostiene que “siempre se tiene que desinteresar el acreedor original, pues, de lo contrario, quedaría sin dinero ni préstamo”. Refiere el Artículo 1249 del Código Civil, que establece que “la subrogación en los derechos del acreedor en provecho de una tercera persona que le paga es convencional o legal”.
Cuidarse
Para el magistrado José Alejandro Vargas Guerrero, del Tribunal Constitucional, la subrogación es una práctica común en República Dominicana, aunque los bancos, por razones meramente comerciales o por la naturaleza del negocio, se cuidan. Sin embargo, señala que la entidad financiera no tendría inconvenientes en entregarle la carta de saldo a un deudo siempre que éste cumpla con el compromiso de préstamos hipotecario para que se dirija al Registrador de Títulos a hacer los trámites de lugar.
“No es que los bancos les pongan trabas a la gente, es que los bancos se cuidan. Si usted buscó su forma y (…) le pagó, no habría inconveniente en darle la carta de saldo para que retire su título para que vaya a hacer el trámite con otro banco”, explica Vargas Guerrero, quien indica: “el asunto es que mucha gente quiere hacer el trámite o transferencia de la hipoteca, de un acreedor a otro, sin haber cumplido con el banco”.
El magistrado explica que en este punto es donde está el nudo. No se trata, afirma, de que el derecho no exista, porque ciertamente existe. A su entender, el problema está en las dificultades del procedimiento. Señala, además, que ninguna entidad financiera quiere perder un cliente.
Para el abogado Manuel Olivero Rodríguez, experto en Derecho Civil y Comercial, la sustitución o subrogación puede darse por acuerdo entre las partes o en ausencia de la voluntad de una de ellas.
Explica que, para la subrogación por acuerdo de las partes, tanto el deudor como el acreedor tienen que dar su consentimiento. Afirma que los contratos de préstamo prohíben la subrogación sin la autorización del acreedor por el temor de que se sustituya a un acreedor solvente y con buen historial de pago por otro deudor insolvente y con mal historial. “La subrogación se puede dar del lado del deudor o del lado del acreedor”, sostiene Olivero Rodríguez.
“Nuestro Código Civil establece la figura de la subrogación, donde en una obligación de acreedor y deudor se puede dar la sustitución del deudor. Se puede dar en ausencia de la voluntad de las partes cuando fallece el deudor o el acreedor. Entonces, los herederos se subrogan en los derechos y obligaciones del deudor o del acreedor”, explica.
Es algo común
Para el abogado Anselmo Marte, quien trabaja con regularidad el derecho inmobiliario, aunque pareciera que no, la subrogación hipotecaria es bastante común. Afirma que “más de lo que se podría imaginar el colectivo”. Lo que pasa, afirma, es que rara vez se verá el término “subrogación”, pues en la práctica se ha sustituido por “cesión de crédito”.
Explica que la subrogación convencional es muy común en transacciones con inmuebles afectados por hipotecas. A manera de ejemplo, expone que hay casos en que una persona adquiere un apartamento con una hipoteca y solicita un financiamiento en una entidad financiera diferente.
“En este punto hay que pedir una certificación de deuda a la institución bancaria y, por el monto establecido en la certificación, el nuevo acreedor emite un cheque a favor del acreedor original contra entrega del acto de cancelación de la hipoteca”, refiere Marte.
También refiere otros casos donde el deudor, a lo mejor buscando una mejor tasa, traslada su hipoteca donde otro acreedor, conservando la misma deuda, pero con mejores condiciones financieras. “En este caso el deudor no necesita que el acreedor vigente lo autorice, ni siquiera necesita estar enterado, aunque en la práctica se enteran de una vez, pues la banca está interconectada”, expresa.
Refiere que ha sabido de casos en los que es el acreedor que se subroga a otro acreedor, pero aquí evita cumplir con lo establecido en los artículos 1250 y 1251 del Código Civil, pues lo disfraza bajo una “cesión de crédito”. Afirma que para saber sobre qué tanto se utiliza esta figura, es a la Superintendencia donde habría que acudir.
Según la SB, en su informe a junio de este año, la cartera de créditos bruta presentó un crecimiento interanual de un 16.9%, un ritmo de crecimiento mayor que el promedio de los últimos cinco años (10.4%), aunque menor al del trimestre anterior de 20.4%.
Destaca que, al cierre del segundo trimestre del presente año, se observa un crecimiento real positivo de la cartera privada en moneda nacional de un 13.6%, impulsado por un aumento en todos los segmentos de la cartera. Destaca el crecimiento de la cartera de créditos hipotecarios en un 10.9%, aunque el aumento general fue liderado por el crédito de consumo a través de tarjetas de créditos personales (+26.1%), seguido del resto de la cartera de créditos comerciales (+14.0%) y los créditos al consumo (+13.0%).
Asimismo, señala que los créditos comerciales muestran una mejora de +7.9 puntos porcentuales respecto al mismo período del año anterior, sin embargo, el ciclo que comprende el segundo trimestre de 2024 da señales de desaceleración en el ritmo de crecimiento que marcó mayo de 2023.
Referencia
De acuerdo el Artículo 1250 del Código Civil, la subrogación es convencional, primero, cuando recibiendo el acreedor su pago de una tercera persona, la subroga en sus derechos, acciones, privilegios o hipotecas contra el deudor. Establece que esta subrogación debe expresarse y hacerse al mismo tiempo que el pago.
En segundo lugar, se da cuando el deudor pide prestada una suma con objeto de pagar su deuda y de subrogar al prestador en los derechos del acreedor. Precisa, para que esta subrogación sea válida, que el acta de préstamo y el pago se hagan ante notario, que en el acto de préstamo se declare que la suma ha sido prestada para hacer el pago, y que en el finiquito se declare que el pago ha sido hecho con la cantidad dada con este objeto por el nuevo acreedor.
“Esta subrogación se hace sin el concurso de la voluntad del acreedor”, establece taxativamente el Artículo de referencia.
En el Artículo 1251 se establece que la subrogación tiene lugar de pleno derecho. Señala que, en primero, es en provecho del que siendo a la vez acreedor, paga a otro acreedor que es preferido, por razón de sus privilegios e hipotecas. También indica que, segundo término, se presenta en provecho del adquiriente de un inmueble que emplea el precio de su adquisición, en el pago de los acreedores a quienes estaba hipotecada la posesión.
Además, en tercer lugar, se da en provecho del que, estando obligado con otros o por otros al pago de la deuda, tenía interés en solventarla; y cuarto, a favor del heredero beneficiario que ha pagado de su peculio las deudas de la sucesión.
El Código Civil, en su Artículo 1252, indica que la subrogación establecida en los artículos precedentes tiene lugar lo mismo respecto a los fiadores que a los deudores, pero no puede perjudicar al acreedor cuando no ha sido reintegrado sino en parte, en cuyo caso puede ejercer sus derechos por lo que aún se le debe, con preferencia a aquel de quien no ha recibido sino un pago parcial.
Una revisión de los contratos de préstamos hipotecarios realizada por elDinero encontró que en la mayoría de estos documentos se establece el derecho a la subrogación, pero partiendo del acreedor.
Proporción
La cartera de créditos hipotecaria total del sistema financiero dominicano pasó de RD$108,468 millones a RD$360,323 millones entre enero de 2014 y junio de 2024, lo que significa un crecimiento absoluto de RD$251,855 millones, lo que en términos relativos es una expansión de un 232.2%.
Las entidades con la mayor proporción de créditos hipotecarios respecto a su cartera total son las asociaciones La Nacional (66.4%, Cibao (63.5%), Popular de Ahorros y Préstamos (53.4%), Scotiabank (23.5%), Banreservas (13.8%), Popular Dominicano (13.6%) y BHD con un 11.5%. Sin embargo, por monto son Banreservas, Popular y BHD los que lideran el mercado.
